住宅ローンの審査では、どこを重点的にみるのでしょうか？

金融機関にアンケートをとったところ、こちらの15項目を上から順に評価するという意見が多かったです。

1. 完済時の年齢
2. 健康状態
3. 借入時の年齢
4. 不動産の担保評価
5. 申込者の年収
6. 連帯保証の有無
7. 営業エリアと合致しているか
8. 返済負担率
9. 融資可能額(融資率)
10. 雇用形態
11. その他ローンの債務状況・返済履歴
12. 申込者との取引状況
13. 業種
14. 家族構成
15. 勤務先規模

ここからは、住宅ローンの審査基準を一つずつ見ていきましょう。

①完済時の年齢

住宅ローンは返済期間が長いので、申込者が完済時に何歳かというのは重要なポイントとなります。

金融機関からすれば、貸したローンを利息込みで返済してくれないと赤字になってしまいますが、完済見込み時の年齢が高くなるほど、途中で病気・死亡のリスクが高まるので、審査に通りにくくなります。

昔は完済時年齢が70歳前後のところも多かったですが、現在は多くの金融機関が完済時年齢を80歳前後に引き上げており、借りやすくなりました。

ただ、それでも完済時年齢が高いほど審査に不利というのは変わりません。

住宅ローンに申し込む時は、自分の年齢を客観的にみる必要があります。

②健康状態

多くの金融機関が完済時年齢の次に挙げたのが、申込者の健康状態でした。

たとえ利用者が存命だったとしても、病気やケガで働けない状況になれば、返済がままならなくなってしまいます。

こうした状況を防ぐため、金融機関は病気の有無を事前にチェックするのです。

③借入時の年齢

完済時の年齢だけでなく、借入時の年齢も重要になります。

例えば、20代前半～半ばでフリーターの方なら、今後正社員として採用される可能性も十分あります。

そうなれば現在より安定収入を確保できるようになりますから、金融機関も将来性を見込んで審査に通しやすくなります。

逆に30、40代以上でフリーターの方だと、ひょんなことで返済が滞るリスクが高いので、審査が厳しくなります。

完済時の年齢と同じで、借入時の年齢も若いほうが審査ではプラス評価になります。

④不動産の担保評価

住宅ローンを借りる際は、不動産を担保にします。

担保になった物件は、万が一返済ができなくなった時に、競売にかけて債務を回収するようになります。

そのため、競売にかけても債務を回収できそうにない物件は、「担保の価値がない」と判断され、審査にも落とされてしまいます。

担保価値が高い物件=高く売れる物件と考えてもらって構いません。一括査定サイトなどで不動産会社に見積もりを依頼すれば、物件が担保として価値があるかどうかわかります。

⑤申込者の年収

申込者の前年の年収も、返済能力を見る上では重要です。

ただ、多くの方がイメージするように、「収入の高い人は必ず審査に通る」ということはありません。

あくまで重要なのは「余裕をもって完済できるか」であり、完済まで安定収入を得られて、その中の一部を、余裕をもって返済にあてられるかどうかです。

そのため、前年の収入が高いからといって、住宅ローン審査に通るという訳ではないのです。

今後安定収入を得られるかどうかは、勤務先の規模や業種など、さまざまな項目をチェックして評価していきます。

⑥連帯保証の有無

住宅ローンを借りる際、連帯保証人は原則不要です。

ただ、以下のようなケースでは連帯保証人を求められることがあります。

1. 夫婦で出し合って家を購入する場合
2. 親名義の土地に家を建てる場合
3. ペアローンに申し込む場合
4. 家の名義が共有になっている場合

このように、名義が複数だったり、複数人がお金を出し合っている場合は、連帯保証人を立てた方が審査は通りやすくなります。

⑦営業エリアと合致しているか

地方銀行が提供する住宅ローンなどは、利用できる人がその銀行の営業区域内に限定されています。

申込条件に営業エリアが書かれている場合は、それ以外から申し込んでも審査通過の見込みは薄いので注意しましょう。

また、郊外や離島など、ギリギリ営業区域内のところから申し込んでも、審査に通りにくいケースは存在します。

返済負担率は、収入に対して何％をローンの返済に充てるかの割合です。

返済額は、年間のローン返済額÷収入(額面)×100の値が20～25％に収まるのが適正だと言われています。

高年収の方でも借りすぎれば返済負担率が上がりますし、低年収でも必要最低限の借り入れに抑えれば20～25％にとどめることができます。

⑨融資可能額(融資率)

特に新規借り入れでは、融資率というものが重要になります。

通常、家を購入する際は一部を頭金(現金)で払い、残りを住宅ローンに組み込みます。

融資率というのは、家の購入額に対して住宅ローンが何％を占めているかの値です。

この融資率が高いほど、審査通過も難しくなります。最大でもローンを全体の9割以下に抑えておくことをおすすめします。

⑩雇用形態

雇用形態は、収入の安定性を見る上で重要です。

一般的には正社員や公務員が最も評価が高く、次いで契約社員、最低がパート・アルバイトとなります。

一般的に正社員、公務員のほうが離職率は低く、収入の波も小さいです。

また、正社員や公務員は保険に加入しているので、いざという時のリスクも少ないです。

いくら収入が高くても、フリーランスなどの方は審査に通りにくい傾向があるので注意しましょう。

⑪その他ローンの債務状況・返済履歴

他の住宅ローンやカードローン、またはクレジットカード、スマホ代の延滞状況などは信用情報として、機関に情報登録されています。

ここに延滞情報などが掲載されていると、金融ブラック状態となって、審査に通りにくくなります。

ただ、情報には掲載期限があり、時間をおけば悪い情報は削除されます。

詳しくは後述しますが、信用情報を開示してチェックし、削除されるまで待つのも一つの手です。

⑫申込者との取引状況

申込者の会社が金融機関と取引をしているか、逆にトラブルを抱えているかなども審査に影響する可能性が高いです。

申込者自身が金融機関とどんな交渉をしているか、要望を出しているかも場合によっては審査に影響します。

また、その金融機関のサービスを長年利用している場合などは、審査で優遇されるケースもあると言われています。

⑬業種

住宅ローンの審査に通りにくい業種も少なからず存在します。

よく言われるのはホテル・飲食といった離職率の高い業種、または美容師、タクシードライバーなど収入の波が大きい業種です。

ただ、信用情報がクリーンで収入も問題ない場合、業種だけが理由で審査に落とされることはほぼありません。

業種に関しては、そこまで心配する必要はないでしょう。

⑭家族構成

独身よりも同居人がいるほうが、住宅ローンの審査は通りやすいと言われています。

理由は、いざという時に返済を肩代わりしてくれる可能性が高いからです。遠方に実家がある方は、急に連絡してお金を借りるにしても時間がかかってしまいがちです。

成年の同居人が多いほどリスクは分散されるので評価は高いですが、逆に幼い子供がいる場合は多額の教育費な今後かかるため、審査の評価は低いといわれます。

ただ、前述の項目に比べれば、審査に及ぼす影響はわずかです。安定収入があるなら、子供が小さくても自信をもって審査に申し込みましょう。

⑮勤務先規模

勤務先の規模も審査の評価に含まれます。

一般的には従業員数が多いほど今後も安定成長をする傾向にあり、従業員数の少ない企業は大企業より倒産のリスクが高いです。

現在は仕事も多種多様になっており、少人数で高利益をあげる企業も増えてきましたが、従業員数が10人に満たない場合は審査に落ちる可能性が高いので注意しましょう。

住宅ローン審査には、事前審査(仮審査)と本審査の2種類があります。

住宅ローンに申し込むと、まず事前審査がおこなわれ、申込者数がある程度ふるい落とされます。

この事前審査を通過したら、次に本審査がおこなわれます。

本審査は事前審査よりも時間・労力をかけて、じっくりと申込者の属性や担保物件の状態をチェックされます。

ここからは、事前審査と本審査の違いを見ていきましょう。

事前審査では通過できる申込内容かチェック

事前審査でみられるのは、主に申込内容が問題ないかということです。

申込の時点で年齢や居住地が条件に当てはまっていなかったり、年収・信用情報に問題があったりすれば、事前審査の時点で落とされるようになります。

各金融機関の住宅ローン申込条件は公式サイトにしっかり記載されているので、事前にチェックして条件を満たしているか確認しましょう。

条件はクリアしているのに事前審査に落ちた方は、早急に原因を突き止めて改善する必要があります。

本審査ではより深い内容と情報の真偽をチェック

事前審査に通ると、次は本審査へ移ります。

ここでは、事前審査より深い内容をチェックされます。また、提出書類の確認や信用情報の開示を通して申込内容に嘘がないかもじっくりチェックされます。

簡単にまとめると、事前審査は申込内容が最低限の基準を満たしているかをチェックし、本審査では事前審査の結果に間違いはないかと、より深い審査内容がチェックされるということです。

住宅ローンに申し込むと、まず仮審査がおこなわれます。

これは自己申告を対象にした簡易的な審査になりますが、本審査とはチェックポイントが異なるので注意しましょう。

仮審査で見られるポイントは、主にこちらの4つです。

• 希望する金額を融資できるか
• 自己申告した属性の審査
• 信用情報の審査
• 申込者の銀行利用状況

ここからは、ポイントを1つずつ解説していきます。

①希望する金額を融資できるか

申込者の希望する金額を融資した時、その収入で返済ができるかをチェックします。

これは意外と知られていませんが、銀行のフラット35以外のプランには審査用の金利が存在します。

どういうことかと言うと、フラット35のような全期間固定金利プランでなければ、必ずどこかのタイミングで金利が変動します。

変動金利の場合、金融状況によって総返済額が数千万円は変わります。

現在の金利をもとに審査をすると不公平になるので、銀行は通常年3～4％に金利を設定して審査するようになります。

その上で、年収に占める返済額の割合を計算していきます。

返済負担の割合は年収の35～40％が基準と言われていますが、理想を言えば返済負担が年収の25％程度に収まっていると、入院などの急な出費に対応しやすいです。

②自己申告した属性の審査

自己申告した属性を、仮審査でチェックしていきます。

特にチェックされるのが、以下のような項目です。

• 完済時の年齢
• 申し込み時の年齢
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態
• 年収
• 他社借入の状況

申込条件をクリアしていれば、審査に落とされる確率はあまり高くありません。

ただ、仮審査で嘘をついても本審査でバレるので注意しましょう。

③信用情報の審査

申込者の信用情報も、仮審査でチェックされます。

個人の信用情報は滞納や遅延なら5年、自己破産などの重い事故なら10年は保存されています。

事前に自分の信用情報をチェックしておくことをおすすめします。

また、他社の借入状況なども信用情報をチェックすれば一発で分かります。

申込時に記入した債務状況と実際に違いがある場合は、ここで落とされてしまいます。

④申込者の銀行利用状況

住宅ローン審査に申し込んだ銀行を、申し込み者がどれくらい利用しているかも審査でチェックされます。

預金口座や証券などの利用があれば、審査で優遇される可能性も出てきます。

また、他のサービスを利用している時点である程度の個人情報が共有されているので、審査がスムーズになる可能性もあります。

住宅ローンの本審査では、より踏み込んだ内容を審査していきます。

ここで見られるポイントは、以下の4つです。

• 団体信用生命保険に加入できるか
• 保証会社の審査
• 物件担保評価
• 仮審査の内容確認

それぞれ、詳しく解説していきます。

①団体信用生命保険に加入できるか

住宅ローンの本審査では、保険会社が団信に加入できるかの審査もおこないます。

これは、亡くなった時にローンの支払いが帳消しになるという内容です。

団信に加入できないと、住宅ローン審査に通る可能性はかなり下がるので注意が必要です。

持病がある方や妊娠中の方は、団信に加入できない可能性もあります。

②保証会社の審査

住宅ローンの仮審査は販売先自身がおこなうケースが多いですが、本審査は保証会社によっておこなわれるのが一般的です。

例えば、販売している銀行マンが「この住宅ローンめちゃくちゃ通りやすいですよ」と勧めてきて、仮審査にも通ったが、保証会社が厳正に審査をしたら基準を満たしておらず落とされるケースもあります。

また、財団法人や住宅機構が提供している住宅ローンだと、販売代理店が仮審査をおこない、本審査は提供している機関がおこなうというパターンもあります。

③物件担保評価

担保にしたい物件にしっかり価値があるかどうかも重要なポイントです。

担保評価をチェックするのは、いざという時に借金を回収できるか、融資額はいくらが適切かの2点を見抜くためです。

担保にした住宅には抵当権を設定し、返済不能の時には競売にかけて債権を回収します。

担保評価が低いと競売にかけてもローンを処理できないので、審査に通りません。

また、担保の評価額を基準にして融資可能額を決めていきます。

属性の評価が高いと、担保の評価額が低くても高額融資を受けられるケースがあります。

④仮審査の内容確認

本審査では書類もチェックされるので、仮審査を通過できたとしても、嘘がバレて落ちることがあります。

特に多いのが年収の嘘ですが、審査中は給与明細を提出するので、ここで嘘が必ずバレてしまいます。注意しましょう。

住宅ローンは、大きく分けて新規借り入れ用と借り換え用の2種類があります。

新規借り入れ用は、マイホームの購入費用をまかなうためなどに借り入れ0の状態から融資をおこなうローンのことで、借り換え用は今あるローン残高を他社に乗り換える際に使うものです。

借り換え審査では、借り入れ審査で見られた内容の他に、今までのローン利用状況・返済履歴もチェックされます。

つまり、借り換え審査の方が借り換え審査よりも審査で見られる内容は多いのです。

借り換え審査の方が基準は厳しくなる傾向

住宅ローンの借り換え審査は、新規の借り入れ審査より通過が難しくなる傾向にあります。

上の表を見ていただくと分かる通り、新規の借り入れ審査と借り換え審査では担保となる物件の価値が大きく違ってきます。

新規の借り入れ審査では、借り入れ額よりも担保物件の価値のほうが高くなっています。

そのため、金融機関としても融資がしやすい状況なのです。

一方、借り換え審査では物件の築年数がある程度経っている状況ですから、担保の価値はかなり落ちており、残債を下回るようになります。

この場合、担保物件を差し押さえても残債は回収できないので、申込者の収入と信頼性が重要になってきます。

そのため、借り換え審査のほうが申込者のチェックは厳しくなり、結果的に基準が厳しくなるのです。

住宅ローンの審査に必要な書類は、大きく分けて3つです。

• 本人確認用書類
• 収入等証明書類
• 担保物件に関する書類

以下で審査の必要書類を一覧で紹介するので、参考にしてください！

• 印鑑
• 本人確認資料
• 年収確認資料(源泉徴収票など)
• 物件情報の確認資料
• 印鑑証明票
• 住民票
• 課税証明書(住民税決定通知書)
• 売買契約書、重要事項説明書など

本人確認で必要なもの

本人確認書類は、まず免許証やパスポートなど、顔写真付きの書類が必要です。

その他には、保険証があると良いでしょう。保険証には勤務先が記載されており、雇用の証明になります。

その他に、印鑑証明書や住民票などもあると良いでしょう。

収入証明書類は勤務体系によって異なる

収入証明書は、会社員なら源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書などがあればOKです。

一方、個人事業主の場合は納税証明書と確定申告書を提出するのが一般的です。

だいたい直近3年分の提出が必要なので、裏を返せば開業から3年未満の個人事業主が審査の甘い住宅ローンへ申し込んでも、落ちる可能性は高いのです。

不動産関連の書類は図面と見積書を用意

住宅ローンの審査に通るには、担保物件の評価が不可欠です。

そのため、物件に関する書類も提出する必要があります。

中古物件の場合は売買契約書、重要事項説明書、測量図などの提出が必要ですが、新築物件で書類の準備が整っていない場合も図面、見積書の提出は最低限必要になるでしょう。

金融機関によって必要書類は異なるので、まず確認をしましょう。

前述の通り、住宅ローンの審査項目で最も重視される傾向にあるのは「完済時の年齢」でした。

ただ、自身の年齢などは、住宅ローン審査の直前で改善しようとしても、どうにかなるものではありません。

では、審査に落ちる決定打になるもので、かつ自身で改善できるものはあるのでしょうか？

一般的には、以下の4項目が対策時に改善すべき項目となります。

• 申込者自身の返済能力
• 不動産の担保価値
• 信用情報(金融事故の有無)
• 申込内容・提出書類の信ぴょう性

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローン審査に通らない理由と落ちた時の対処法

申込者自身の返済能力

まずチェックすべきは、自身の返済能力です。

返済能力を測るには年収も重要ですが、何より大事なのは返済負担率です。

年収が低くても、借り入れ額を下げれば審査に通る可能性は高まります。

まずは自身の正確な年収を把握し、そこから適正借り入れ額を算出する必要があります。

不動産の担保価値

担保となる不動産の価値が高いほど、審査に通過しやすくなります。

不動産の価値は築年数、立地、構造などでほとんど決まりますが、貸アパートの収益物件などは、空室率を下げることで価値を上げることができます。

不動産価値と築年数の関係を解説！築20年と10年の売却価格はいくら違う？

簡単に改善できるような箇所にはリフォームを施すのもおすすめです。

信用情報(金融事故の有無)

信用情報は、JICC、CIC、JBAという3つの情報機関に登録されています。

これらの機関に登録された情報は、住宅ローン審査時に金融機関が開示し、参考にします。

金融事故と登録期間の関係ですが、これは機関によって少しずつ条件が変わります。

信用情報は自分で開示請求をして確認することもできます。気になる方は信用情報機関の公式サイトから申請をしましょう。

申込内容・提出書類の信ぴょう性

申し込み内容の信ぴょう性も、金融機関はチェックします。

申し込み時に年収を水増ししても、後で源泉徴収票を提出しないといけないので、結局うそがバレてしまいます。

金融機関によっては「申し込み時の年収は概算でかまいません」というところもありますが、逆に言えば多少の水増しをしても審査結果には影響しないということです。

もし故意に嘘をついたことが発覚したら、審査に落ちるだけでなく、今後ローン審査に二度と通らないかもしれません。十分注意しましょう。

住宅ローンの審査に落ちないためには、具体的に、何に気をつければ良いのでしょうか？

1つ1つ見ていきましょう。

事前審査と本審査の申込内容がぶれないようにする

住宅ローンは、事前申し込みと本申し込みで同じ内容を2重で記入するケースがあります。

また、事前審査の内容を本審査でチェックすることもあります。

ここで大切なのは、事前申し込みと本申し込みの内容にズレがないよう注意することです。

例えば、勤務先の規模を事前審査では入社時の数字で記入したが、確認したら2倍に増えていたので本審査でその旨を正確に報告したとします。

こちらからしたら、より正確な値を伝えたはずが、金融機関には「嘘をついている」と捉えられる可能性もあります。

事前審査と本審査はそれぞれ独立している部分もありますが、基本的な申し込み内容は本審査へと引き継がれる部分もあります。

事前審査の時点で、正確な最新情報を記入することを心がけましょう。

団体信用生命保険に加入できるかチェック

住宅ローンを借りる際は、金融機関が指定する団体信用生命保険に加入する必要があります。

ただ、団体信用生命保険は何かしらの疾病を持っている場合、加入を断られるケースもあります。

保険に入れるかどうかは見落としがちな部分なので、事前にチェックしておきましょう。

借入額は必要最低限にとどめる

借り入れ額を最低限に留めることで、返済負担率を下げることができます。

ただこれは審査に通りやすくするだけでなく、自分の返済に余裕をもたせて、身を助けることにもなります。

住宅ローンを借りる際は、「大事をとって多めに借りる」という考えは捨て、できるだけ金額を抑えるようにしましょう。

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、何をすれば良いのでしょうか。

住宅ローンは審査に1度落ちると一生借りれないという訳ではないので安心してください。

ただ、再度申し込む場合はいくつかの注意点があります。ここからは、審査に落ちた後の対処法を紹介します。

まずは不動産会社に連絡をする

売買契約→住宅ローン審査→引き渡しという流れになっている場合は、不動産会社も売主もローン審査の動向を見守っています。

このケースなら、まず審査に落ちたことを契約している不動産会社に連絡しましょう。

住宅ローン特約といって、住宅ローン審査に落ちたことが理由で売買契約をキャンセルする場合は、違約金が一切かからないようになっています。

不動産会社への連絡が遅れた場合は、この特約が利用できない可能性もあるので注意しましょう。

再申し込みは審査の甘いフラット35がおすすめ

住宅ローンの審査に落ちたら、まず落ちた原因を探る必要があります。

それでも審査落ちの理由がわからない場合、申込者や担保物件のステータスに問題がある可能性が高いです。

この場合、一度落ちた住宅ローンや、同等のレベルの他社ローンに申し込んでも審査通過の見込みは薄いので注意しましょう。

もしあなたが変動金利の住宅ローン審査に落ちたなら、2度目の申し込みは審査が甘いと言われるフラット35がおすすめです。

住宅ローンは一般の方が当たり前に利用している一方で、審査に落ちる方も一定数存在します。

審査に通ると楽観視せず、しっかり対策を練って審査を受けることをおすすめします。

特に不動産会社や売主・買主などと、同時に複数の契約を抱えている場合、あなたが審査に落ちることで何人もの人に迷惑がかかるリスクもあります。

高額が動くものだからこそ、慎重に審査を受けましょう。

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口座がなくても公式サイトからかんたん事前審査に申し込みができ、こちらを通過できたら本審査にもほぼ通ります。

事前審査後に本審査へ進まないこともできますし、大手ならではの借りやすさも大きな魅力です。

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