マイナス金利となった影響で元々変動型よりも利率が高いとされている、固定型住宅ローンも申し込みしやすい時代になりました。

現在では全期間利率が同じになるプランの他にも、5年あるいは10年間利率が一定となる住宅ローンも注目を集めています。

現在では変動型と並ぶ人気となっており、5年期間などのプランを候補に入れている方もたくさんいらっしゃると思います。

今回は短期間固定型住宅ローンと変動金利住宅ローンの違いによるメリットとデメリットについてご紹介していきたいと思います。

短期間固定型の住宅ローンは当初期間のみ一定の利率を適用するという仕様になっています。

たとえば5年選択型であれば、契約してから5年後まで同じ金利が適用されます。

そして当初の固定期間が終了すると、その時の金利相場と元金から返済額を再計算するという流れになります。

変動型住宅ローン特有の特殊なルール

しかし短期間固定型の住宅ローンには変動金利には無いメリットがあります。

変動金利では5年ルールや1.25倍ルールというものがありますが、短期間固定型にはこれらのルールが適用されません。

住宅ローンの5年ルールとは？

近年ではこれらのルールが適用とならない商品も増えていますが、基本的には変動金利で用いられるルールとなっているのでここで解説いたします。

5年ルールは金利が変動しても5年間は返済額が変わらないというもので、変動金利では通常半年ごとに金利を見直すのですが、利率が変わってもこのルールによって即座に住宅ローンの返済額が変わったりすることはありません。

住宅ローンの1.25倍ルール

上記のように変動金利では住宅ローンの返済額を5年ごとに見直す場合、その時の相場によっては契約当時よりも金利が上がっている可能性もあります。

しかし1.25倍ルールが適用されている場合は、上限がこれまでの返済額の1.25倍までと決まっているので、どれだけ金利が上昇していたとしても住宅ローンの返済で急に大きな負担がかかるということはありません。

将来的な金利リスクを抱えている住宅ローンに有効だが……

一方で固定型住宅ローンにはこれらのルールが適用されないため、設定期間が終了したあとに金利が上がっていた場合は不利になるように見えます。

しかし一見金利上昇によるリスクを回避させてくれるように見える、5年ルールと1.25倍ルールには思わぬデメリットが潜んでいます。

固定型住宅ローンでは5年ルールと1.25倍が適用できないため、金利相場の影響で利率が上昇した場合は変動金利の方が返済負担も少ないように見えます。

しかし実のところ上記のルールでは急に返済額が変わることによるリスクを抑えることはできても、実質的に返済額が減るというわけではありません。

未払い利息で住宅ローンの利息支払いが増えることに

利率が上昇してもすぐに適用されないので、払われなかった分の利息はどんどん溜まっていきます。

こうなってしまうと実際に住宅ローンの返済額を見直す段階になった時点で、改めて返済となっても先に未払い利息を返さなければなりません。

よって元金に充てる分がそちらの方に行ってしまい、余計に住宅ローンの返済が進まないという状況になってしまうのです。

このように5年ルールや1.25倍ルールで急激な返済額の上昇を抑えられると言っても、実際には返済が減るというわけではなく未払い利息が溜まっているだけです。

未払い利息があると余計に利息を支払う結果となってしまいます。

つまり住宅ローンでこれらのルール適用がある場合、相場の金利が上昇したら問答無用で未払い利息が発生するというデメリットがあるのです。

住宅ローンでの5年ルールの適用はよく考えた上で利用する

その分金利上昇の影響がそのまま反映されるということでもあるので、短期間固定型を利用する場合は臨機応変に対処できる力が必須であると言えるでしょう。

変動金利と似ていますが適用ルールによる明確な違いがありますので、よくよくメリットとデメリットについて考えた上で利用するようにしましょう。