何%の金利が下がると、いくら利息が削減できるかご存知ですか。

また、住宅ローン控除がある当初10年間に借り換えをすると、条件を満たした場合は引き続きその後も控除の対象にもなります。

借り換えをしたことがない人にとっては、どれくらいお得なのか、イメージがしにくいかもしれません。目安と一つの例として計算をしたものを紹介します。

一般的な目安

借り換えでは、大きな利息の削減ができる目安として、残借入期間10年以上、金利差1%以上、残高1000万円以上などが挙げられます。

もちろんこの条件に当てはまらなくても、借入期間の残りが長ければ、1%未満の金利差でも十分、利息の削減ができる可能性があります。

WEBでは今の住宅ローンと新しい金利の情報を入力すると、比較ができる銀行もあるので、まずは自身の状況を確認してみましょう。

0.6%低い金利で借り換えた場合

例えば3000万円を35年借入、金利1.2%の元利均等返済で返していった場合、毎月の返済は87,511円（ボーナス返済なし）で総返済額は、36,754,488円です。

次に借りてから5年目から35年目は0.6%低い、金利0.6%に借り換えた場合、毎月の返済は80,288円になり、総返済額は35,047,950円になります。

利息の差は170万円以上です。毎月の返済でも7,000円ほど負担が変わります。

金利が下がり利息負担が減った分、新しい住宅ローンは借り入れ年数を当初の住宅ローンよりも短くしたり、返済の負担が減った分を繰り上げ返済に回すなど返済期間が短くなることで、もっと利息が削減できる可能性もあります。

かかる費用

今の住宅ローン借りる際にかかった項目と同様になりますがかかる費用は次のものが挙げられます。

・事務手数料

・保証料

・印紙税

・登録免許税

・司法書士の報酬

この中で1番かかるものは保証料です。借り入れの金額にもよりますが一括払い方式で一般的な保証料率だった場合、3000万円借り入れ、期間35年だった場合、60万程度の保証料がかかります。

保証料は一括払いの他に、金利上乗せ方式も選べることがあるので、その場合は適用金利に0.2%ほど上乗せすることで、初期費用を抑えられます。

また、今の住宅ローンを借りる際に保証料を一括で払っていた場合は、借り換えをする際に今の住宅ローンが完済されることで、保証料がいくらか戻ってくることがあります。

保証料がかからない代わりに手数料が借入金額の2％前後かかるケースもあります。

保証料を一括払いする方でも100万円以上の利息を削減できれば、借り換えにかかる初期費用以上の節約ができるのではないでしょうか。

年間数十万の節税ができるので、住宅購入の際には1度は目にするかと思いますが、制度を再確認してみましょう。

概要

住宅ローンを利用して住宅に住み始めてから、10年間納めた所得税と住民税の一部が戻ってくる制度です。

また、8%の消費税増税の際に住宅の取得に関して負担が増えることなどから、制度の拡充がされました。

・最大の1年間の控除の上限額である40万円

・納めた所得税（足りない部分は住民税の一部）

・年末の住宅ローン残高の1%

3つのうちいずれかの最も低い金額が実際に控除される金額です。

住宅ローンが始まった最初1年分のみは、確定申告を行います。2年目以降は年末調整で控除が受けられます。

10年未満の借り換えであれば継続して控除を受けることができる場合があります。

注意点

住宅ローン控除は借入期間が10年以上の住宅ローンが条件です。

借り換える際にも10年以上で借りなければなりません。

10年未満のローンにならないように気をつけましょう。また、対象のの期間は、住宅に入居してから10年間です。借り換えてから10年ではなく、最初のローンが始まった時から10年です。

また、繰り上げ返済しすぎて返済期間が10年未満のローンになってしまうと対象から外れてしまうので、忘れがちですがここも要注意ポイントです。

毎年、住宅ローン控除の申請をしなければならない

ローンを借りてから10年間は年末調整（初回は確定申告）で控除の申請をしなければなりません。

年末調整の際には住宅借入金等特別控除申告書を記入し、銀行から発行される年末の残高証明を添付します。

借り換え後も同様に毎年の申請を行います。

借り換えをすると、一般には残高が減ることが多いと思いますので、控除される金額も年間40万円、納めた所得税、減った残高の年末時点の1％のいずれかの最も低い金額となります。

住宅ローン控除は、1年に1回の申請で借り入れの金額によっては、最大40万円もの節税になります。

借り換えで利息を削減しつつ、節税もしたいですね。

何かと税金の手続きはハードルが高く見えますが、大きな金額に影響するので、ぜひ積極的に情報収集をして税制優遇を受けたいものです。