賃貸に住んでいて、住宅購入となると住宅ローンで負担ばかりが増えると思われがちですが、家賃とは違い住宅ローンには10年間の住宅ローン減税と呼ばれる所得税の減税措置があり、負担ばかりではありません。

税制優遇が手厚いとされる新築住宅だけでなく、中古でも一定の条件の下、住宅ローン減税を受けることができます。

まずは、住宅ローン減税の対象となる条件をおさらいします。これは新築でも中古でも基本となります。

新築と中古の共通条件

・住宅ローンを10年以上の期間で借り入れる事（親族からの借入や勤務先からの借入で1％未満の利率や無利子によるものは該当しません）

・住宅ローン減税を受ける人のその年の合計所得が3000万円以下である事

・取得する住宅の床面積が登記簿上で50平米以上で、床面積の2分の1以上が自己居住用である事

(登記簿面積は新築時のパンフレットなどに載っている壁芯計算の専有面積よりも小さくなります。)

・居住した年及び、その前後2年ずつに居住用財産を譲渡した場合の所得税の特別控除を利用していない事

・自己居住用である事（取得後半年以内に住む事）

・減税を受ける年の12月31日時点で居住している事

自身に当てはめてみましょう

一部繰り上げ返済をして総借入期間が10年を切ってしまうと住宅ローン減税の対象ではなくなります。

短めで住宅ローンを借りている場合は繰り上げ返済のしすぎに注意しましょう。

50平米未満とは単身用～二人世帯の広さですし、多くの方は店舗や事務所兼住宅にはされていないと思うので、初めて住宅を購入する多くのファミリー層などは住宅ローン減税の対象になるでしょう。

居住用財産を譲渡した場合の所得税の特別控除とは住宅を売った場合には譲渡所得が発生して、課税対象ですが控除の特例があるということです。

ですから、すでに持ち家で処分を検討している場合にのみ、この条件は心配すれば良さそうです。

自己居住用とは

自己居住用なので、投資用物件についてはもちろん対象外です。

また、転勤等により居住しなくなると、住宅ローン減税の対象から外れてしまいます。

10年の間に戻ってくれば残存期間に住宅ローン減税を再開することはできます。

減税を受ける年の12月31日に居住していると言う条件は、住宅ローン減税は毎年年末の住宅ローン残高をもって、年末調整によって住宅ローン減税を受けることになるため、年末時点の居住が必要です。

築年数が10年以内で比較的新しい中古物件を検討されている方には、影響はありませんが築年数が古い物件を検討している場合は注意しなければならないことがあります。

耐震についての証明

下記のいずれかに該当しなければなりません。

・住宅を取得した日が建築してから20年以下（RC造のマンションの場合は25年以下）

・地震に対する一定の耐震基準に適合するもの（取得の日よりも前2年以内の耐震基準適合証明書が必要）

上記の2点に該当しない場合は、取得する日までに耐震改修を行う申請をして、居住を開始するまでに改修がされ、耐震基準に適合していることが証明されることが必要です。

古い物件は要注意

築年数が古い物件を検討している場合は、耐震に関しての証明書が必要となる可能性があることを覚えておきましょう。

特に、耐震に関する工事を行うために費用がかかる場合は、改修後に住宅ローン減税で得られる、節税できる金額との比較も必要になってくるかもしれません。

また、築50年以上を検討している場合は、金融機関によっては借入期間に制限があり、50年や60年といった年数から築年数を引いた年数が最大の借入期間になることがあります。

そのため、耐震性能以前に住宅ローン減税の基本条件である借入期間10年以上を満たすことができない可能性があり、注意が必要です。

個人に関すること

・住宅の取得方法が贈与による取得や、生計を共にしている親類などからの取得でないこと。

通常の売買による取得が基本とされています。通常の売買にくらべて特別な関係のある者との売買は売買金額が相場とは異なり安価な設定になることがあり、そのような場合にまで税制優遇をしないためです。

まさに住宅購入とは切っても切り離せない存在です。また昨今増えている中古住宅の購入の際には、新築とは異なる条件がいくつかあります。

中古住宅の購入の際も詳しく調べて、少しでもお得に住宅を購入するために、様々な税制優遇を駆使したいものです。