変動金利の住宅ローンは金利相場で一番安い金利となっているため、非常に安い利率で借り入れできるのが最大のメリットであると言えます。

各銀行が提供している商品の中で高い人気を集めているのも、やはりその安い金利が理由であると言えるでしょう。

しかし変動金利の住宅ローンは半年ごとに金利を見直すため、相場の流れによっては利率が上昇し返済負担が増えてしまう可能性を有しています。

また利率と密接な関わりを持つ125ルールについても注意が必要です。

今回は変動金利の住宅ローンを利用するにあたって知っておきたい、変動金利の仕組みと125ルールについてご紹介していきたいと思います。

一般的に変動金利の住宅ローンは利率が安いことを全面に出して広告を打ち出しています。

利率が安ければそれだけ返済負担も少なくなるので、確かにお得なプランであると言えるのですが、あくまで広告ですので変動金利の実態を語っているわけではないことに注意すべきです。

ここでは変動金利とはどのような住宅ローンなのかについてまずはお話していきたいと思います。

変動金利は半年ごとに利率が見直される

このタイプの住宅ローンは銀行が相場の利率に合わせて、変動させることができるという特徴があります。

利率は半年ごとに見直しを行い経済状況に応じて見直しされ再計算されます。

具体的には毎年4月と10月の6ヶ月ごとに利率が見直しされ再計算されることになります。

よって契約当時に設定した利率も相場の動きによっては、わずか半年しか適用されない可能性もあるのです。

このように変動型の住宅ローンは経済状況の影響を、ダイレクトに受けるタイプであると言えます。

景気によって変動金利の利率が変わる

景気が悪いと経済を活性化させる必要があるため、低い金利を設定して融資ができるようにします。

現在は不況ですので日銀によるゼロ金利政策が施行されており、住宅ローンの金利も史上最低値にまで下がっています。

逆に景気が上がると今度は金利を引き上げて経済飽和を抑制します。

景気が悪いと変動金利の利率は低くなる

このように変動金利は景気が悪いときは最低値の金利となりますので、各金融機関でもお得な住宅ローンとして広告を打ち出しているというわけです。

総返済額も景気によって左右されるため、実際いくらの金額になるのか正確に知ることは非常に困難であると言えます。

それでは次に変動金利特有の125ルールについて解説していきたいと思います。

変動金利には125ルールという特殊なルールが存在します。こちらは住宅ローンの金利に大きく関わってくるのでここでしっかりと内容を把握しておきましょう。

半年ごとに返済が増えるのはさすがに無理がある

景気によって利率が変動するのでもちろん返済額にも影響が出ます。しかし実際にいきなり月々の返済額が変化するのは返済する側にとって大きな負担となりえます。

今まで月5万円の返済だったのに金利が上昇したので、来月からは10万円の返済になりますと言われたら、返済をする側にとってリスクが大き過ぎると言えます。

そのようなことにならないよう変動金利の住宅ローンでは、125ルールで返済額の変動に上限を付けています。

返済額の引き上げは前回返済額の1.25倍まで

つまり金利でどんなに住宅ローンの返済額が上昇しても、1.25倍までの金額までしか増えないため天井なしで負担が増えるということはありません。

また他にも5年ルールというものがあり、変動金利の住宅ローンで金利が見直されても実際に変動後の返済額が適用されるのは5年後になります。

これらの特殊ルールで毎月の返済額が大幅に増える心配が無い分、金利が上昇したときの備えもあらかじめ準備するという対策も立てることができます。

以上のように変動金利の住宅ローンには125ルールと5年ルールが設定されており、金利が上昇したことによっていきなり返済額の負担が、大幅に増えるというリスクを回避することができます。

これらのルールは一見利用者にとって負担を回避できる仕組みであるように見えますが、実のところメリットだけではありません。

元金が減らず未払い利息が発生する可能性がある

5年ルールと125ルールを適用することによって、元金が余計に減りにくくなっており場合によっては返済をすべて金利の支払いにあてても、利息すら払いきれずに未払い利息が発生する可能性もあります。

変動金利の住宅ローンは最低値の利率で借り入れできる代わりに、金利の上昇によって総返済額が増えてしまうというリスクを抱えていることを留意しておきましょう。