史上かつてなかったほどのローン低金利時代が到来しました！銀行のホームページをアクセスするたびに目にする金利の低さに「憧れの不動産投資も夢ではないのでは？」と考える人も多くなってきたようです。また、最高400万円の控除が受けられる住宅ローン減税も大きな魅力ですね。

しかし、ローンを利用しながら不動産投資を行うことは、すなわち大きな負債を抱えながら利ザヤを稼ぐ投資方法となり、大きなリスクをはらんでいるものです。十分リスクの性質を理解し、手を打っておくことが必要になります。

まず最初に覚えておきたいことは「購入した物件に住む予定がなく、今後も住む可能性がない住宅購入のために、優遇条件のある住宅ローンを組むということは、銀行側からすれば詐欺行為に等しい」ということです。

そもそも住宅ローン金利が低い理由は、一般の人々が生涯の大部分をかけて、こつこつとマイホーム購入費用を返却するケースを想定しての支援という意味が背景にあるからです。単なる収益用物件としての購入事由であれば、優遇金利を設定する理由は銀行側にはありません。

本来であればこのような投資目的の不動産取得の際のローン利用については、住宅ローンではなく「不動産ローン」を利用することになります。しかし、当然審査基準が厳しく、金利設定も不利になります。

とはいえ住宅ローンを利用した投資は全く不可能というわけではないのが実情です。

この記事では、有利な住宅ローンを利用して投資を行うことができるのかについて詳しくご紹介します。

自宅兼賃貸物件なら住宅ローンが申し込める

おそらく住宅ローンを利用した不動産投資を行うケースで最も多いパターンがこの「自宅兼賃貸物件の購入」です。

本来住宅ローンはその使い道が「本人が居住する住宅もしくは住宅建築予定地の購入資金、増改築資金」である必要があります。しかし、「購入した住宅に居住するけれど、一部は賃貸にする」というケースの場合は借主の居住スペースがあれば、ローン融資が認められる可能性が高くなるのです。

住宅ローン融資を受けるために必要な条件

では、購入した物件で自分が居住する割合がどのくらい占めていればよいのでしょうか。銀行によって判断が異なりますし、審査状況によっても左右されますが、多くの場合は「パターン２」の「借主の居住用部分が二分の一以上」が条件となるようです。

パターン１：借主の居住用部分のみ

パターン2：借主の居住用部分が二分の一以上

パターン3：居住用部分が三分の一以上

ローン返済中のマンションの賃貸が認められるケース

転勤などやむなく居住しているマイホームを不在にしている間、賃貸に出して利益を得たいという申し出をした場合はどうでしょうか。結論から言えば、認められるケースが多くなっています。

特に、住宅金融公庫の「フラット35」の場合は、転勤や海外赴任以外の転職といった理由でも賃貸に出すことができます。借主やその家族が居住していなくても、融資内容がローン返済中のまま賃貸に出すことが可能です。ただし、住所変更届や、勤務先からの転勤の辞令など証拠となる書類の提出が必要になります。

賃貸が認められるかどうかは金融機関次第

銀行によっては、借主の状況次第でそのままローン内容を変更せずに賃貸に出せることもあれば、賃貸物件用のローンに切り替えが必要になることもあります。

ただしこのような措置が認められるためには、あくまで申し込み時には予測できなかった事情のため、という名目が必要です。転勤や転職といった仕事上の都合や、結婚、親の介護といった家族問題のためにやむなく不在となるため、その間賃貸に出すが、返済は続行するという条件を満たすことで、住宅ローン返済期間内でも賃貸に出すことを認められるというわけです。

ここまで住宅ローンつながりの不動産運用についてご紹介してきましたが、最後に間違って理解されることの多い「投資型減税」についてもご紹介しておきます。結論から言えば、購入物件費用ではなく、性能強化に必要な「掛かり増し費用」に対して控除されるという性質の措置になります。

「住宅ローン減税」は住宅ローン利用が前提の減税措置ですから、現金一括購入の場合はその恩恵を被ることができません。そこで活用したい精度が「投資型減税」です。住宅を現金一括で購入した場合に利用できます。

所轄官庁から認められた長期優良住宅や低炭素住宅を満たす性能強化に必要となる「掛かり増し費用（標準工事と判断される内容であること）」が対象となります。平成26年4月～平成33年12月までは、建物の構造が木造、鉄筋どちらも「43800円/平米」控除されます。

なお、その年の所得税で控除しきれない分は翌年の所得税からも控除されます。

いかがでしたか？

かつてない低金利および減税措置を利用した不動産運用で利益を上げようと考える人が増えてきている中、ルール的に問題のない方法をご紹介してきました。

しかし、不動産投資で確実な利益を上げることは簡単なことではありません。物件の価値を見抜く目、市場動向をキャッチする能力、物件購入の決断力など様々なスキルが必要です。そして何より本来「住宅ローンで購入した物件を収益用物件に転用することは禁止」というルールが有ることを忘れてはいけません。

よほど不動産事情に明るくなければ安易に手を出すことは危険！であることをよくよく心得ておきたいですね。