購入した当時は理想のマイホームと信じて購入した物件であっても、実際に住み始めてみると購入前には気付けなかった問題点が浮上してくることはよくあることです。

例えばいわゆるご近所問題や、中古物件によくある瑕疵など、「これ以上ここに住み続けることが難しい」と限界を超える場合もあるでしょう。特に様々な人たちが集まって暮らすマンションでは、購入してから生涯の最後まで同じマンションで過ごす人は実はそれほど多くありません。

「公益社団法人土木学会」の統計資料生存時間モデルによる所有形態別居住年数分布推定によると、都市圏の場合、「戸建て・持ち家」の平均居住年数が２０年近くであるのに対し、「賃貸」「分譲マンション」は１０年前後のケースが最も多くなっています。

しかし、実際の住み替えにおいて問題になるのが住宅ローンです。まだ住宅ローン残債がたっぷり残っている場合だと、次の物件を購入する余裕がないことも多々あります。むしろそのようなケースのほうが多いと考えられます。また、マンションの値下がり率は戸建てよりも高くなることが普通です。

しかし、決して人生は長くありません。くつろぐための我が家がストレスになっては本末転倒、どうしても苦しい気持ちから逃れないのであれば、決断も必要です。しかし、住宅ローンの残債が多額な場合、はたしてよい方法はあるのでしょうか。

この記事では、住宅ローンがあっても次のマンションへ買い換える方法について調べてみました。

様々なパターンがありますが、以下の二例のどちらかに該当するケースが大半でしょう。

残りそうもない。最悪マイナスかもしれない

現在の住宅ローンの残額と売却代金を考えるとどうもマイナスになる可能性が濃厚だけれど、「現在の毎月の返済は行える」という場合は「買い替え（住み替え）ローン」もしくは「不動産会社買取」を検討してみましょう。

売れそうもない。しかももう払えない

毎月の住宅ローンの滞納が続き、現在の住宅ローンの返済すらおぼつかない状況であることに加え、現マンションが様々な理由ですぐ買い手が見つかる可能性が低い場合、「任意売却」という最後の手段があります。

買い替えローンあるいは住み替えローンと呼ばれるいわば住宅ローンの借り換えは、多くの金融機関で取り扱いがあり需要の高さがうかがえます。実際の融資内容はどのようなものなのでしょうか。

買い替えローンとは？

そもそも買い替えローンとはその名の通り、現在住んでいるマンションをいったん売却して、その売却代金をローン残債の一括返済に充当してから、次のマンション購入に向けて新たにローン融資を受けることを指しています。

買い替えローンは、多くの金融機関絵取り扱いがあり需要の高さがうかがえます。しかし、多くの場合、売却代金よりもローン残債が多くなり、担保割れをおこす場合が多いと思われます。実際の融資内容はどのようなものなのでしょうか。

マイナス分をカバーする預貯金があれば、ローン残債が完済できるので抵当権は外れます。しかし、貯蓄がなく充当する資金がなければ残債返済ができず抵当権が外れないことから、ローン融資を受けている銀行は当然売却に応じてくれません。そこでこの「買い替えローン」によって、「住宅ローン残債」「手続き時の諸経費」「次の購入額」に改めて住宅ローンをリセットするのです。

買い替えローンの審査は厳しいことを覚悟する！

「住宅ローン残債」「手続き時の諸経費」「次の購入額」の３つのコストを新たにローン融資を受けることになり、当然購入物件よりもローン総額が上回ります。担保を超過した金額の融資となるため、当然融資前の審査はかなり厳しく行われるということを覚悟する必要があります

しかし、なかなか売却が進まないケースも多くあり、買い替えが進行できないという場合には、不動産会社に買い取ってもらえるか打診する方法があります。新規購入分は買取成立後新たに住宅ローンを組むことになります。ローン残債がそれほど多くなく売却損が出ない可能性が高い、というケースにはお勧めの方法です。

次のマンションを購入する不動産会社に買取してもらえれば、不動産会社が直接買取することになるため、仲介手数料はかからずコスト節約にもなります。また買主から瑕疵担保が追及されるリスクも軽減される点もポイントです。ただし実際の市場価格より下回った金額での取引となる可能性が高いことは覚悟しておきましょう。

「住み替えたい」という理由で現在の住宅ローンをリセットしたいというような余裕のある状況ではなく、「返済を続けられない」という払えない状況から脱出するための住宅ローンをゼロリセットしたいという場合もあります。売却代金で残債を完済できないとき「任意売却」という最後の手段があります。

裁判所が介入する「競売」とは異なり、自分のペースで買い替えを進めることができます。原則不動産コンサルタント会社に銀行との間に入って調整してもらうことで、抵当権を外したうえでローン残債を返済できるようにしてもらいます。抵当権が外れたマンションはもちろん売却となります。

しかし、すでに住宅ローンの滞納を繰り返しているというケースにのみ適用される特殊な手段であることをよく理解しておきましょう。