本人が居住しない物件に住宅ローンは使えません

本人またはその家族が住むための住宅であることが、融資を受ける条件になります。

収益目的物件もしくは事業用物件には利用できません。また、セカンドハウスとして購入したり土地のみ購入したりするという場合も「本人またはその家族が暮らす住宅」という条件を満たさないため融資は受けられません。

自宅以外の物件購入に住宅ローン融資を充てると「一括返済」対象になる場合があります

投資目的で賃貸用物件を購入するならば、本来はアパートローンと呼ばれるローンを利用するべきです。

このようなローンの場合、住宅ローンに比較すると融資期間が短く金利も高く設定されていることが普通です。そのためアパートローンを敬遠し、住宅ローンを利用しようと考える人が増えているわけです。

しかし、銀行の立場で考えれば、本来ならアパートローン融資条件での貸し付け対象となるところが、住宅ローン融資条件での貸し付けを行うことになり、結果として銀行が損失を被ることになります。

当然「違法」に当たるケースであるとして、「期限の利益喪失」「賃貸物件としての使用禁止」と契約書に明記刺されており、あまりにも悪質なケースの場合は残債の一括繰り上げ返済を要求されることがあります。

自営業者の場合は事業用物件と併用できるケースもあります

融資を受ける人が、美容院や飲食店、一般の小売店を営んでいる自営業の場合、自分の事業用のスペースと自宅スペースを併用する場合は、住宅ローンが全額適用されることがほとんどです。しかし、一般的な会社員の立場にある人が、賃貸物件あるいは宿泊施設として建築する建物には、原則的に住宅ローンは認められないことを覚えておきましょう。

それでは、住宅ローン融資を併用して投資用賃貸物件を購入することは不可能なのでしょうか。

結論から言えば、融資順序の組み立て方次第では可能になるケースがあります。もちろん自己責任で判断する方法ですが以下のようなケースが考えられます。

例えば、まず自宅購入資金として融資を受けます。もちろんこの自宅物件には将来家賃収入を得るための賃貸用スペースを含めておきます。たとえば三階から四階建てにしておけば、1フロアを自宅用、残りを家賃収益用スペースに振り分けることができます。

その後、「リフォームローン」を追加契約し、賃貸スペースにリフォームします。あとはなるべく学生の下宿や口コミ募集のシェアハウスなど目立たない借り手募集広告を出します。

リフォームローンも金融機関にとっては、「賃貸マンションのリフォームには利用できない」とありますが、リフォーム対象物件は自宅スペースでもあるため、大きなペナルティ対象になることは少ないかと思われます。

おそらく大多数の人が、こちらの方法を検討していることでしょう。

つまり、自宅エリア分には住宅ローンを、賃貸用スペースには「アパートローン」と呼ばれる投資用物件ローンと併用する方法です。このアパートローンなら「自宅と賃貸併用型」が最初から認められる金融機関もあり、リサーチは十分にしておきましょう。

確かに住宅ローンは自宅購入のために受ける融資ですが、購入した物件のすべてが「自宅用」でなくともよいということがお分かりいただけたかと思います。

しかし、一般的な住宅を購入するよりは、返済総額は高額になりがちなもの。

必ず借り手がつく物件を見抜く知識、店子とはいえ他人が同じ建物に暮らしていることが気にならないメンタルがあることに自身があるかを自問して実行することをおすすめします。