富裕層の相続税対策として「アパートローン」利用が急増した

不動産投資が過熱化する一番の要因は、多額の不動産を相続する富裕層の相続税対策です。

平成27年1月1日以降より新しい税制度に移行したことにより、課税されるケースが大幅に増えました。旧来の基礎控除額は「五千万円プラス一千万円×法定相続人の数」だったのですが、新税制度からは「三千万円＋六百万円×法定相続人の数」となったのです。

例えば子供二人に相続した場合、これまでは基礎控除額が7千万円受けられたのに対し、改正後は四千二百万円と大幅に縮小されることになります。つまり、この相続性改正後は、課税される相続ケースが大幅に増えたのです。

そこで、ローン残債を抱えて相続税評価額から控除することができる仕組みを利用した相続税対策のためのアパートローン利用が急増したというわけです。

利益追求というよりは相続税対策のためのローン活用法といえるでしょう。

一般曹も住宅ローンを利用した動産投資が急増

相続税対策としてローンを活用する富裕層と異なり、一般の人たちが住宅ローン利用で不動産投資を行う場合、住宅ローンと家賃収入との差益が目的です。この差益をもくろみ、住宅ローンを利用して自宅居住部分と賃貸部分をミックスした物件を購入する人が急増しています。住宅ローンを利用する条件は、建てる建物の２分の１以上が融資を受ける人もしくはその家族が居住するという条件が一般的です。

さらに地方銀行や信用金庫の場合、深いつながりのある地元の不動産投資に積極的な傾向があり、「融資対象物件」の幅を広くするところもあり、非常に融資が受けやすくなりました。

借り手の数は減少傾向にあるのに対して、先に述べたように富裕層による賃貸物件の建築ラッシュとあっては、供給過多になることは目に見えています。都心及び都心周辺のマンションの空室率が三割を超え始めたとの統計データもあり、現実に空室率の高さが問題となり始めています。

相続税対策で建築された富裕層のマンションは、相続した土地に建てることが重要で、ニーズの有無は二の次ですから当然の成り行きかもしれません。

しかし、一般の人たちが建てる自宅と賃貸併用の物件にも同じことが言えるのです。

借り手がつかなければ利益は出ないことをきちんと認識しているでしょうか？

しっかりと借り手ニーズがあることの確証を得ることが必要です。

毎朝「おはようございます」とあいさつを交わす相手に、家賃滞納について直談判するメンタルは、なかなか難しいものですが、このようなケースは想定し対処できる自信がなければ、自宅併用賃貸は手を出さないほうが無難です。

例えば法律上必ず実施しなければいけないのが「法定点検項目」です。消防設備点検は年2回点検が必要ですが、消火器や火災報知器等の点検をし、その都度所轄消防署への点検結果報告書の提出が義務付けられています。また、受水槽清掃や、特殊建築物法定検査など、実施すべき検査項目は多々あります。

加えて、建物まわりの清掃に加えて、設備点検や共用灯の電球交換など、住人の苦情受付など、様々な雑事が発生することを覚悟する必要があります。

一見マンションやアパートが次々と建築され、需要が多いように見えますが、現実の日本は確実に人口減に向かっており、今後は一層借り手確保が厳しい状況になる可能性が高くなることでしょう。そして、いくら住宅ローンの金利が低いからといって、多額の借金を抱えることに変わりはありません。借り手がつかなければ利益が出ないというリスクを背負う覚悟があるかしっかり自問自答してみましょう。

不動産投資は「夢の不労所得」を得られる方法として、人気が高い投資方法ですが、様々なリスクはつきものです。そしてそのリスクは、借金である住宅ローンを利用していることでさらに高まることを肝に銘じておきたいですね。