住宅ローンは住宅を購入するためのお金を銀行から借り入れするサービスです。

しかし蓋を開けてみると話はそう単純ではなく、正しく利用するには非常に多くの情報を必要とします。

とくに金利については何も知らないでいると確実に損をしてしまいますので、どのように返済額を計算するのかなどの知識は必須であると言えます。

よくありがちな利息についての誤解

住宅ローンを選ぶ際には金利を見ると思いますが、これがどのように返済に関わってくるのかについてよく知らないという人も多いと思います。

通常は変動型プランや短期間固定型であれば0.6％代、長期固定型プランであれば1.0%といったように表示されています。

多くの場合は借入金額に利率を掛け算するものと思いがちですが、利息は毎月支払うものなのでその月ごとの残高で計算しないと、正確な利息を算出することはできません。

利息は借入金額と利率を月割で算出する

住宅ローンの返済では借り入れ分の元金と一緒に利息を返済します。利息は毎月発生しますので金利による利息分を考慮する必要があります。

よって総返済額は利息分を含めた分の金額と考え返済していくことになります。

利息は自分でも計算することができ以下の式を使って算出します。

利息＝住宅ローン残高×金利×当月日数÷365日

毎月の利息と元金の支払いはこのように考える

たとえば借り入れ額が4000万円で利率が1.0%、その月の日数が30日であった場合は4000万円×1.0％×30日÷365日となり、当月の利息は32,877円ということになります。

ここでは元金と利息の合計額が一定となる元利均等による返済方式で考えてみます。

元利均等方式では毎月の返済額が同じ金額で定まっており、10万円であったと仮定した場合は利息支払いが32,877円、残りの元金支払いが67,123円と算出されます。

住宅ローンの返済ではこのように毎月の利息を算出し、元金と一緒に減らしていくという方式になります。

住宅ローンの金利でもう一つ知っておきたいのが繰り上げ返済の仕組みです。

繰り上げ返済とは毎月一定で支払う返済額とは別に、前倒しで行う返済のことを指します。

さきほど毎月発生する利息は、住宅ローンの残高に金利を掛けることで算出し支払う額が決まると述べましたが、繰り上げ返済では支払った金額を全て元金に充てることができます。

繰り上げ返済は利息の支払いにも大きく関わっている

繰り上げ返済が利息を無視して返済できるのなら、毎月の利息払いと関係ないのではと思うかもしれません。

しかし思い出して欲しいのですが住宅ローンの利息は、残高と金利を掛け算して割り出しますので、元金を減らせるということはその分だけ、利息の支払いも減らせるということを意味します。

繰り上げ返済を利用するとお得なサイクルを生み出せる

繰り上げ返済をするとどのような効果が生まれるのかより具体的に見てみましょう。

まず毎月の返済とは別途で繰り上げ返済を利用します。

すると繰り上げ返済をした分だけさらに元金が減ります。そして翌月は繰り上げ返済された分がマイナスとなった元金で、利息を計算しますので利息支払いの負担も少なくなっています。

さらに利息が少ない分を元金返済に回すことができるようになります。するとさらに翌月分の元金と利息の支払いを減らせます。

このように繰り上げ返済は前倒しで元金を減らせるので、後々に渡って金利による住宅ローンの利息払いも減らせるという、メリットの大きいサイクルを生み出すことができるのです。

住宅ローンの金利に関する仕組みがよりわかっていると様々なことがわかってきます。

たとえばどのようにして総返済額が決定されるのかをはじめ、変動型と固定型におけるそれぞれのメリットとリスク、繰り上げ返済がなぜ重要なのかなどです。

とくに繰り上げ返済は利息の仕組みを理解してこそ、返済においてなぜこれほど重要視されるのかを実感することができると思います。

銀行のホームページなどでは住宅ローンをシミュレーションすることができ、無料で総返済額の計算もすることができますが、正しく情報を読み取るには住宅ローンの利率や利息について知っておく必要があると言えます。

またライフプラン表の作成など綿密な返済計画を練る上では、やはり必須の知識と言えるので一度じっくりと腰を据えて向き合ってみることをおすすめいたします。