■住宅ローン変動金利タイプの利率は「短プラ」できまる

日銀が一般の銀行に資金を融資する時の利回りを「政策金利」もしくは「市場金利（コール市場）」と呼びます。つまり銀行は日銀にお金を借りたときに利息というコストが発生することになります。また、この金利は毎日変動しています。

このコスト分＋利益分を得られるように金利を上乗せして、一般企業に資金を融資します。そして、信用力のある優良企業に適用される金利がいわゆる短期プライムレート（短プラ）は1年以内の短期間で貸し出す金利を指しています。

変動金利はこの短プラにさらにコストや利益を上乗せして決まります。

■住宅ローン固定金利タイプの利率は「長期国債利回り」で決まる

変動金利を決定する短プラが、日々更新されるコール市場金利によって決定されるのに対し、固定金利タイプの利率は、長期金利その他の市場要因で決定します。

変動金利が一年未満の期間に適用される短プラを指標として決定されることに対し、固定金利は１年以上の期間に適用される金利によって決定されます。日本の一般的な銀行では「新発10年国債利回り」を元に設定されます。

■住宅ローン一定期間固定金利タイプの利率は「スワップレート」で決まる

銀行側は、固定金利の金利リスクが発生することを解消する策として、長期国債の利回りを基準として固定金利を決定しています。それでは言って期間固定金利タイプはどのような指標でもって金利が決定するのでしょうか。

一定期間固定金利タイプの場合、全期間小手金利タイプより融資期間が短い分、リスクが軽減されることから変動性のある「円金利スワップレート」が適用されます。

円金利スワップレートは、固定金利と変動金利との差のバランスを取るいわば穴埋め的な金利です。

この先金利が上昇局面に入る時期に、超低金利で何十年もの長期間ローンを組む利用者が相次ぐと、銀行は利益が得られず大打撃です。そこで、この円金利スワップレートと呼ばれる変動金利と固定金利の交換を行うスワップ取引を適用することで、金融機関はリスク回避を図ることが出来るのです。

■プライムレートが影響を受ける要因

プライムレートには、1年未満の貸出最優遇金利「短プラ」と1年以上の貸出最優遇金利「長プラ」があります。実はこの二つの金利を決定する要因は全く異なります。

短プラは、各銀行がそれぞれの判断(政策金利に利益を加味して上乗せしたレート）によって決める自由金利ですので金融機関によっても若干の差があります。

それに対して長プラは、「５年社債」の発行利率に基づいて決定されます。つまり動きの激しい債券市場の影響を受け頻繁に利率が変動します。

短プラは、この長プラの変動に準じる形で金利が変化しますから、長プラが上昇すると徐々に短プラも上昇します。

■プライムレートを確認するには？

日銀サイト上の数字を確認するのが最も早い方法です。「長期プライムレート」については、みずほ銀行公表「長期プライムレート」を掲載しています。また、「短期プライムレート」については、最頻値、最高値、最低値の3パターンを掲載しています。

■国債価格が影響を受ける要因

住宅ローン固定金利タイプの金利動向を探る有効な手がかりでもある、新発10年国債利回りはどのようにして決まるのでしょうか?

まず、国債は金融機関が入札を行って価格が決定される債券です。具体的には財務省から入札に参加する各金融機関に希望条件のヒアリングを行った結果によって利回りが決定します。

■国債利回りを確認するには？

各金融機関のサイトで確認できます。

いかがでしたか？

以上ご説明したようにローン金利が上下する要因には、「プライムレート」「長期国債利回り」「円金利スワップレート」という三つの大きな柱があってここに市場動向という複雑な要因も絡み合ってきます。

そして、住宅ローンローンタイプによって、それぞれの要因の影響度が変わります。

このような住宅ローンの金利が動く要因を知ることで、ローン金利の潮目を読み取ることが出来るようになります。最適なタイミングでマイホーム購入、ひいては住宅ローンをスタートするためにも、身に着けておきたい知識なのです。