■注文住宅建築時の支払いの流れを把握しよう！

注文住宅でマイホームを建てる場合、取得費用を支払う流れを把握する必要があります。

土地購入に全額を側近で支払うことが出来ることはまれなケースですから、この第一段階の土地の購入時から住宅ローン融資を受ける必要があります。

まず、土地の購入時に最初に支払う必要がある費用は、売買契約時の「手付金」です。一般的には土地価格の5％～10％前後を支払うことが多いでしょう。その後土地引き渡し時には、残代金と土地の購入諸費用（土地代金の5％～10%前後）を決済することになります。

土地を取得した後、その次には住宅そのものの建築費用の支払いが必要です。

まず、地盤調査が必要な場合はその費用が掛かります。

実際の建築工事に入った後も、工事請負契約時の「工事契約金」「建築確認申請費」、着工時の「着工金」「地鎮祭にかかる費用」、上棟時の「中間金」「上棟式にかかる費用」、引き渡し時には、住宅ローンの残代金、登記費用他住宅ローンの諸費用が掛かります。

気に入った土地を見つけて購入してから、自由設計によって注文住宅を購入する、まさに理想通りのマイホームを建てられる方法ですが、このように資金調達が難しいことがネックです。そのためトライする人が少ないのですが、次にご紹介する複数段階に分けて融資を受けられる住宅ローン、「分割融資」「つなぎ融資」を活用することで、憧れの注文住宅も夢ではなくなりますよ！

■分割融資とは?

上記のように土地取得と住宅建築の二つのタイミングで資金が必要となるケースのために考えられたのが「分割融資」です。 その名の通り、住宅ローンの総費用を何回かに分けて実行するというものです。そのため分割実行と呼ばれることもあります。

分割融資は、土地代金の支払いが先行して発生する場合にも住宅ローンを利用することが可能になっており、その分金利面など、大幅なコスト節約になります。

■つなぎ融資とは？

土地代金の大部分が準備可能だけれど一部資金が必要な場合や、一時的な「資金の工面」が必要な場合に利用するなら「つなぎ融資」が便利です。「 つなぎ融資」の仕組みは、つなぎ融資実行機関の間は金利のみを支払い、全ての建築工事が終わりマイホームが引渡される時に実行される、住宅ローンで精算するという借入方法です。

■分割融資のメリット

分割融資を受けるメリットは金利コストが抑えられることにあります。優遇金利の住宅ローンの一部と融資を受けることが出来るため、金利面や資金管理面で大きなメリットを感じることでしょう。

多くの銀行では土地取得、住宅購入、そして予備回数として計三回の融資回数を設けているため、突発的な資金調達にも対応できるようになっています。

具体的には三井住友銀行が「初回融資から１年以内かつ３回まで」、分割融資実行回数を設定しています。

■分割融資のデメリット

融資回数が複数回、あるいは金融機関が定めた制限回数を超えるとデメリットがある可能性があります。融資を受ける段階で抵当権設定が必要なため、複数回分の登記費用がかかります。また制限回数を超過した資金調達は自分自身で都合する必要があります。

■つなぎ融資のメリット

前述の分割融資は、固定金利タイプローンを組んでいる場合は利用できないことがほとんどです。すなわちフラット35では利用できません。またネット銀行も一括融資が原則ですのでこちらもやはり利用できません。

このような場合は、ローン契約先金融機関以外でも利用できるつなぎ融資の利用を検討してみましょう。

ただし、分割融資と同じく制限回数設定があること、融資金額の上限（住宅ローン融資額30～40%）」があります。

■つなぎ融資のデメリット

分割融資に比べると金利が若干高くなります。目安としては契約した金融機関の固定金利と同等程度になることが多いでしょう。また借入期間が1年未満、もしくは住宅ローン実行時に清算する必要がることも覚えておきましょう。

いかがでしたか？

何度か大きな資金を調達する場面が訪れる注文住宅は、多額な資金を用意しなければ実現できない、と思い込んでいた方にとっては、融資タイミングを分割できたりつなぎ資金を融通してくれる住宅ローンタイプの存在は朗報ですね。

土地代金をすべて賄える資金準備はできていないけれど、絶対に実現したいマイホームの設計図があるのなら、これらの融資スタイルをぜひ検討してみてくださいね。