■35年住宅ローンで3000万円を借りたら利息は1000万円近くになる！

住宅ローンを始める人たちの多くが選択する返済期間35年型。しかし、2017年現在の平均的な利率1.73%の融資条件でローン返済をスタートした場合の総利息額は1000万円近くになります。 早期返済を目指す人たちの最大のモチベーションとなっているのがこの多額の利息なのです。

■繰り上げ返済もしくは退職時一括返済を行う人が多数派

通常サラリーマン世帯が給与収入を受けられるのは、働き手の世帯主の年齢が65歳までがほとんどでしょう。そのため、年金生活に入るころにはすべての負債を無くしておきたい、と感がるのが自然の流れです。

■繰り上げ返済のメリットがある人

月々及びボーナス月に行う返済とはまた別の手元資金を返済に充てる繰り上げ返済は、ローン元金を減らすために有効な手段です。融資している多くの銀行が、オンライン上で繰り上げ返済を受け付けており、かつ手数料が無料のことが多いため活用されている方法です。

■繰り上げ一括返済のメリットがあまりない人

早いうちから繰り上げ返済に着手するほうがメリットが大きいからです。しかし、現時点のような金利が低い状況では大きな差はありません

■退職時一括返済のメリットがある人

ローン残債がまだ半分以上残っているなど、完済までの道のりが長い人には、この退職時一括返済はとても有効です。なぜなら返済額に利息額が上乗せされている部分が多いため、一括返済によって利息に支払う部分が少なくて済むからです。

また、給与収入が途絶える時点で借金がなくなることは、とても精神衛生上よい効果をもたらすことでしょう。

もし、事情が許せば、このタイミングで残りの返済を一括して終わらせることが出来ればベストです。

■退職時一括返済のメリットがあまりない人

返済住宅ローンスタート年齢が比較的早く、定年時にはあと数年を残すのみという人の場合は、大切な退職金はほかの運用に回したほうがメリットが大きい場合があります。

利息軽減に一番効果的な方法は確かに一括返済なのですが、それは残債が多額かつ借入期間が長い場合に当てはまります。返済金額に利息分が多分に上乗せされている期間にこそ有効なのであって、ローン返済の終わりごろのほとんど利息が返済金額に含まれていないケースでは、コストカットという点では、あまりメリットは感じられない選択です。

「借金から逃れて身軽になりたい！」という自然な感情によって早期返済を目指す人とは全く異なる考えを持つ人もいます。 「これだけ低い金利で融資を受けられるのだから余剰資金で運用した方が得」という考え方です。

結論からいえば現在の「住宅ローン超低金利」「住宅ローン特別控除」が利用できる期間に限っていえば、なるべく多額の残債があるほうが有利な場合もあります。

例えば住宅ローン控除率が1%ですから、金利が1%を下回る場合、単純に考えれば「残債が残っていればいるほど控除が受けられて得」という結果になります。もちろん控除限度額を超過した分は意味がありませんが。

さらに有利な運用ができるという確信があれば、繰り上げ返済に回す資金を運用に振り向けることでさらに利益を産むことでしょう。

ただし、これは住宅ローン特別控除を受けるための要件をすべて満たし、よほど運用面の知識を持つ人でなければ実現しない目算であるともいえます。

いかがでしたか？

住超低金利時代であること、住宅ローン特別控除適用対処期間であること、などの特別な条件が重なっている2017年現在、住宅ローン返済についてどのように対処すべきか迷うことは多いですね。

しかし、マイホームがすべて我が家のもの、一切借金がない身軽さというものは、非常に精神衛生的に良いものです。

現在の自分の状況と、返済を取り巻く環境の変化に敏感になりながら、ベストな選択を心掛けたいですね。