一般的に債務者、つまり住宅ローンを組んでいる人が住宅ローンを支払えなくなった場合、債権者は裁判所に申し立て、住宅ローンの担保としていた土地や建物を差し押さえます。そして「競売」という形で差し押さえた土地や建物を売却し、売却で得たお金を住宅ローンの代わりに回収するという流れになります。

しかし、この場合、債権者は裁判所への煩雑な手続きや費用が必要な上、競売では一般的な中古売買より相場が低く、住宅ローン残額より売却金額が大きく下回る可能性があります。差額は債務者から回収することになりますが、住宅ローンが支払えない状態の債務者から回収することは難しいのが実情です。

そこで、このような流れを取るのではなく、債権者と債務者が合意の上売却し、住宅ローンの残債はできる範囲で返済していくという方法が注目されています。この方法を「任意売買」と呼んでいます。

それでは任意売却にはどのようなメリットやデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

■メリット

まず債権者にとっては、裁判所が介入する融通の利かない競売手続きより、債務者との調整のみで事を進められるというメリットがあります。また、一般的に裁判所が行う競売より市場で売買した方が高く売れるため、より多くのお金を回収できるというメリットもあります。

また債務者にとっても、競売より市場価格の方が高く売れることで、住宅ローンの残債が少なくなるというメリットがあります。また、強制的に差し押さえられる競売とは違い、引越時期や引き渡し条件などを債権者との話し合いで進められるため、ある程度要望を聞き入れてもらうことも可能です。

■デメリット

それではデメリットはないのでしょうか。

・必ず任意売却できるわけではない

まず前提として、任意売却は債権者と債務者の合意の上で進められます。債権者が合意しない限り、いくらあなたが訴えても進めることはできません。それは住宅ローンの残額や土地・建物の状態、債務者の状態などを踏まえ総合的に判断されますので、必ずできるわけではありません。

・ブラックリスト入り？

また、ある程度住宅ローンの滞納が実績としてないと応じてもらえないという実態もあるようです。しかし、住宅ローンの滞納はブラックリストに載る可能性が高く、以後クレジットカードが作れない、車のローンが組めないなどの問題が起こる可能性もあります。

・調整から売買まで全て自分で

差し押さえられた場合は強制的に裁判所が競売にかけることになりますが、任意売却の場合、債権者との調整、売買する不動産会社の選定や売買手続きなどは全て債務者が行わなければなりません。間にコンサルなどが入る場合もありますが、その場合コンサル等に支払う費用も別途必要になります。

・世間にさらされる覚悟

さらに競売ではない一般的な売買の場合、誰もが見られるホームページや不動産会社の掲示物、広告等にあなたの家が掲載されることになります。また購入希望者が見つかれば家の中を見せる必要もあります。競売でも同様ですが、一般の人にとっては競売物件よりホームページ等で公開される市場物件を目にする機会の方が多いでしょう。ご近所や会社に知られたくない、という方にとってはデメリットになるかもしれません。

それでは任意売却したい場合は具体的にどうすればいいのでしょうか。

■まずは競売の流れを確認

まずは、住宅ローンを滞納してから競売にかかり、売却されるまでの流れを確認しておきましょう。

住宅ローンの滞納が3～5か月続くと、債権者から「期限の利益の喪失」という通知が書面で届きます。これは住宅ローンを分割して支払う権利を喪失したので、一括で返済してくださいという無情の宣告になります。

住宅ローンを一括返済できなければ、債権は金融機関から保証会社へ移り、以後保証会社が債権の取立にあたることになります。保証会社は、債権を回収するため裁判所での法的手続きに入ります。これが「競売」です。

競売に入ると、不動産鑑定士などの調査の後、入札期間や基準額が設定され、入札の募集が始まります。また債務者には競売開始決定通知が届きます。入札期間が終了すると、入札希望者の開札が行われ、売却する人を決定します。

■任意売却できるタイミング

この流れの中で、任意売却の手続きができるのは「期限の利益の喪失」の書面が届いてから競売の開札日前日までです。つまり住宅ローンを滞納していない状態では申し立てできませんし、競売が終わり売却先が決定したら不可能となります。売却先が決まれば有無を言わず立ち退くしかありません。

■任意売却の流れ

上記のタイミングで、まずは売買の仲介業者を選び、債権者に任意売却の申出を行います。また仲介業者は、物件調査をして価格査定書を債権者に提出します。債権者は仲介業者の査定価格を参考に売出価格を決定して債務者に通知します。

売出価格が決定されると、仲介業者による販売活動が開始され、購入希望者が現れたら、債権者が審査をします。審査に通ったら、購入希望者と債務者の間で売買契約を締結し、売買代金を決済して完了となります。

■自信がなければコンサルに頼もう

つまり任意売却では、不動産売買を行う仲介業者を自ら選ばなければなりません。しかし、仲介業者によっては知識や経験が未熟な業者もありトラブルも多くあるようです。業者選定や債権者との交渉に自信がなければ、コンサル会社に間に入ってもらうという手もあります。そうすれば、あなたが必要なのはコンサル会社担当者との面談だけです。

いかがでしたか。任意売却についてお分かりいただけましたでしょうか。住宅ローンが払えなくなったら、差し押さえまでみすみす過ごしていては悲しい状況になってしまいます。まずは任意売却について金融機関やコンサル会社に相談してみてはいかがでしょうか。