ではまず、住宅ローンを借りるときにどのような査定が行われるのかを確認しましょう。

■仮審査

一般的に、住宅ローン査定は「仮審査」と「本審査」の2段階で行われます。「事前審査」とも言われます。

本審査は、売買契約完了後、つまり住宅の所有者となってから行われるものですので、この段階で審査が通らず、住宅ローンが借りられないとなると大変です。そこで住宅ローンを契約する前の段階で、希望の借入額で住宅ローンが借りられるかどうかの目安を図るのが仮審査です。住宅ローンを申し込むわけではないので、複数の金融機関に仮審査を依頼することも可能です。2～3ヵ所に依頼し、最も好条件で借りられるところへ申し込むという方法もあります。

結果が出るまでの期間は通常2～7日程度。なおフラット35では仮審査は行われません。

■本審査

繰り返しになりますが、本審査は住宅の売買契約が完了し、住宅の所有者となった後に行われます。仮審査が通ればまず問題ありませんが、仮審査はあくまで仮。仮審査で通っても本審査で通らないという可能性もないわけではありません。

ただし、一般的な売買契約では、ローン審査に通らなければ契約を白紙にできる、ローン特約が盛り込まれることが多いです。契約時に確認しましょう。

本審査に必要な期間は、通常1～3週間程度となっています。

それでは、査定ではどのような点を評価されるのかチェックしていきましょう。

■年齢

収入が一番のポイントになるかと思いきや、ある調査結果では、金融機関が重視するポイントで最も割合が高かったのは「年齢」となっています。年齢といっても、重要なのは現在の年齢ではなく完済時の年齢。30歳で35年の住宅ローンを組めば65歳、45歳で組めば80歳です。

金融機関で基準を設けているところが多く、80歳未満というところが多くなっています。

■年収

年齢に続いてポイントになるのはやはり「年収」です。もちろん多いにこしたことはありませんが、重要なのは収入に対する住宅ローンの割合。「返済負担率」と呼ばれ、おおよそ25%が基準と言われています。

また、年収が多くても、車のローンやカードローンなど他の債務があったり、連帯保証人になっていたりする場合はもちろんその分も考慮されます。

■勤続年数

こちらも査定ポイントとして周知の項目ではないでしょうか。3年が目安と言われてきましたが、最近では1年でOKというところも多くなってきました。ただし正社員が前提です。どれだけ勤続年数が長くても派遣社員や契約社員の場合は査定が厳しく、借り入れ不可というところもあります。

また自営業の場合は、事業の安定性や将来性がどれだけ示せるかがポイントになってきます。

■担保評価

言うまでもなく担保となる土地や建物の価値です。土地では路線価、建物では建築費や固定資産税評価額を基準とすることが多いですが、そこから金融機関の独自調査による評価が加減されます。人気エリアであれば評価が上がったり、新築でも売却が難しいような特殊な建物であれば評価が下がったりというようなこともあるようです。

■健康状態（団信に入れるか）

民間の金融機関では、住宅ローン借り入れ時に団体信用生命保険（団信）への加入がほぼ必須となっています。つまり団信に加入できなければ住宅ローンの借り入れはできません。糖尿病や心疾患、またうつ病などの精神疾患がある場合は加入できないことがあります。

ただフラット35では団信への加入を必須としていません。これはフラット35では本人の状態より物件の価値を重視しているからです。その分前述の担保評価は厳しくなります。

■支払・返済履歴

盲点なのがこの項目。過去のローン返済や支払履歴などもチェックされています。うっかりクレジットカードや携帯電話などの支払を忘れてしまった、お金がなくて税金を滞納したといった経験がある場合は要注意です。何度もこのようなことを行っていたなら、ブラックリストに載っている可能性があるため審査に通らなくなります。

■その他

国籍や所有財産、家族構成などを評価する場合もあります。国籍は日本国籍でなくても永住権を取得していればOKというところが多いです。

いかがでしたか。住宅ローン査定の概要や査定ポイントはお分かりいただけましたか。いい物件を見つけても、あなたの現状に見合わない借り入れが必要であれば審査に通ることはできません。まずは、上記のポイントで借入額のおおよその目安を付けてから物件探しを行ってみてはいかがでしょうか。