まずは、住宅ローンを滞納するとどうなってしまうのか、金融機関や裁判所から届く通知に従って、流れを確認しておきましょう

督促状（滞納1～2カ月）

この時点ではまだ厳しいものではありません。うっかり振込を忘れて引き落とせなかったという場合もあると思います。内容は「返済のお願い」などといった比較的軽いものになります。

ただし、返済が厳しい場合はこの時点で必ず金融機関に相談に行きましょう。放っておくとどんどん厳しい状況に追い込まれます。

催告書（滞納3～5カ月）

督促状と同じく返済を督促するものになりますが、内容は督促状より厳しくなります。内容は、「○月×日までに滞納分が支払われない場合は法的手段に移る」といった通告になります。内容証明郵便によって届けられることが多く「届いていないので知らない」といった言い逃れもできません。

またこの時点まで進むと、ブラックリストと呼ばれる信用情報機関の延滞情報に登録され、新たなローンを借りたり、クレジットカードを作ることが難しくなります。

期限の利益の喪失（滞納6カ月前後）

催告書が届いても相談せず、滞納分の返済もしなかった場合は「期限の利益の喪失」という文書が届きます。これは平たく言うと「あなたは住宅ローンを分割で支払う権利を失いましたので一括して返済してください」という通知です。この時点まで進むと、滞納分ではなく全ての住宅ローンを一括返済しないと、競売から逃れることはできません。

代位弁済通知（滞納6カ月前後）

期限の利益の喪失の通知が届いてから間もなく、代位弁済通知という文書が届きます。これは「あなたが住宅ローンを支払わないので保証会社から全て支払ってもらいました」という通知です。以後は、保証会社から取り立てられることになります。取り立てといっても、サラ金のように家に来るわけではなく、裁判所への申し立て→差し押さえ→競売と進む手続きを取られることになります。

競売開催決定通知（滞納7カ月前後）

保証会社が裁判所へ申し立て、競売することが決定したという通知です。この時点で、自宅は差し押さえられたということになります。自宅を勝手に売ったり処分したりということができなくなります。

現況調査（滞納8～9カ月後）

裁判所の人や不動産鑑定士が自宅に来て物件の調査を行います。法的手段ですので、居留守を使っても強制的に調査することができます。近隣へのヒアリングも行われますので、差し押さえられたことが近所の人にもばれることになります。

期間入札決定通知書（滞納10～11カ月）

入札期間や開札日が決定したという通知です。この期間に入札した人の中から最高額を示した人が落札者として購入者に決定します。

強制退去（滞納から約1年）

落札した人が入金を済ませたら、所有者は落札者となります。そのまま家に居座っても、法的手段によって強制的に退去させられます。

また競売は市場での売買より安いことが多いのが実情です。住宅ローンの残債を下回った場合は、家を失った後も引き続き保証会社からの取り立てが続きます。車などの所有物、給与などを差し押さえられる可能性もあります。

では、住宅ローンが返済できなくなった場合はどうすればいいのでしょうか？

相談

仕事や健康上の理由などで住宅ローンの返済が難しくなった場合は、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。仕事と同じで信頼が第一です。競売は市場売買より安く落札されますので、貸した側も本意ではありません。状況をしっかりと説明して誠意を持って対応しましょう。

任意売却

裁判所への申し立て→差し押さえ・競売といった流れで売却するのではなく、金融機関と相談しながら市場売買を進め、住宅ローンの残額より売却金額が下回った場合はできる範囲で少しずつ返済していくという方法です。自宅を売却して失うことは競売と同じですが、裁判所での強制的な手続きではないので、返済方法や退去日など、金融機関との調整で進められるというメリットがあります。また競売より高く売れるという利点もあります。

個人再生

自己破産では家も車もすべて失ってしまいますが、個人民事再生手続（通称「個人再生」）では自宅を失わずに債務調整を行うことができます。

具体的には、住宅ローン以外の債務が5分の1に圧縮されて3～5年程度かけて支払えばよくなるという手続きです。残念ながら住宅ローンには適用されませんので、住宅ローン残額や月々の支払を減らすことはできませんが、住宅ローン以外にも借金があって首が回らなくなった、という方にとってはかなり有意な方法です。また他に借金がない人でも、住宅ローンの期限の利益（住宅ローンを分割して支払う権利）を復活させたり、返済期間を延長できる可能性もあります。

ただし、手続きが煩雑で一般人が個人で手続きすることは非常に困難です。弁護士への費用および申し立て費用で数十万円程度必要になります。また個人再生が利用できる人の要件は自己破産に比べ厳しくなっています。

いかがでしたか？住宅ローンの滞納から差し押さえ・競売、強制退去までの流れとその回避法についてはお分かりいただけましたでしょうか。何より大事なのは早めの行動です。滞納が進めば進むほど状況は追い込まれます。住宅ローンが支払えなくなったら、できるだけ早く、誠意を持って、金融機関等に相談しましょう。