念願のマイホームが見つかり、または契約が完了したら必要な金額を概算し、自己資金やライフプランに合う住宅ローン商品を選びます。固定金利か変動金利か、返済期間、月々の返済額等住宅ローンには様々なタイプがありますので、住宅ローン相談などを利用し、各金融機関の住宅ローン商品について十分吟味しましょう。

希望の住宅ローンが決まったなら、まずは事前審査を銀行に依頼します。仮審査とも呼ばれ、借り入れ申し込み時の本審査に通ることができるかどうかの目安を図るためのものです。

あくまで仮のもので、申し込むわけではありませんので、審査に通ったからといって契約し融資を受けなければいけないわけではありません。それゆえ、複数の銀行に事前審査を依頼し、金利や借り入れ額など条件の合う銀行を探すという方法もあります。ただしあまりに多くの銀行に依頼すると怪しまれますので、2～3行程度にしておきましょう。

事前審査に必要なものには以下のようなものがあります。

1. ・事前審査申込書
2. ・本人確認書類（免許証など）
3. ・健康保険証
4. ・源泉徴収票

なお、事前審査に必要な期間は2～7日程度です。

※フラット35には事前審査はありません。

事前審査の結果でOKが出たら、また複数依頼した場合は契約する銀行を選び、正式に住宅ローンの申込へと進みます。申込みが完了すると本審査が開始されます。本審査では年収や返済負担率、勤務状況、他の借り入れ等が調べられます。また本人の状況に合わせて物件の状況なども詳しくチェックされます。さらに団信や信用保証会社による調査も行われ、健康状態などが確認されます。

申込・本審査に必要なものには、以下のようなものがあります。

1. ・本人確認書類（免許証等）
2. ・印鑑証明書
3. 住民票 ・源泉徴収票
4. ・印鑑証明書
5. ・健康診断書
6. ・売買契約書
7. ・重要事項説明書
8. ・その他物件に関する書類　等

注意すべきは、本人確認書類や印鑑証明、住民票などは新しい住所であること。家を買うために住宅ローンを借りるのにその家に住んでいないといけないなんておかしな話ですが、実情では、引越前に公的手続きの住所を移すことになります。

本審査の結果が出るまでには通常1～2週間ほどかかります。

事前審査で通ればほぼ問題ありませんが、事前審査＝本審査という訳ではありません。不動産会社との契約では、本審査が通らなければ契約を白紙にする「住宅ローン特約」を必ずつけておきましょう。

晴れて本審査に通れば、いよいよ金融機関との住宅ローン契約を結びます。正式には金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約となり、この時点で正式な金利が決定します。

後は融資を待つのみとなりますので、通常この時点で融資実行日も決定します。融資実行日には売主への払い込みや抵当権の設定等も行われますので、売主、金融機関、抵当権の設定を行う司法書士等全ての関わる人との調整が必要です。なお司法書士は特に希望がなければ金融機関や不動産会社で手配されます。

先で決めた融資実行日には、金融機関から指定口座への振り込みが行われます。通常、売主への払い込み手配も事前に準備され、買主の口座を経由し、そのまま売主へと振り込まれます。当日立ち会う場合は、振込が確認され次第、売主より物件の引き渡しが行われます。あとは事前に準備した書類等を持って司法書士が抵当権の設定手続きを行い、住宅ローンの融資は完了です。

住宅ローン減税を受ける場合、初年度は確定申告が必要です。住宅ローン減税とは、一定の条件を満たす住宅ローンを借りた場合、10年間、ローン残高の1%にあたる税金控除が受けられるという制度です。

確定申告に必要な書類には以下のようなものがあります。

1. ・住民票
2. ・建物・土地の登記事項証明書
3. ・売買契約書
4. ・源泉徴収票
5. ・住宅ローン残高証明書

確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日となっています。しかし、住宅ローン減税などの税金の還付を受けるために確定申告する場合は1月から申告できます。

なお次年度からは、年末調整で対応可能です。

いかがでしたか。住宅ローンの融資の流れや概要はお分かりいただけましたでしょうか。以上より、通常、仮審査から申し込み、本審査、契約を経て融資実行に至るまでには2～3カ月かかります。できるだけスムーズな審査・手続きができるよう、必要な書類については確認して前もってしっかりと準備しておきましょう。